Những lỗi khi cải tạo căn hộ chung cư gây chậm tiến độ

Kế hoạch cải tạo căn hộ chung cư thường được chủ nhà tính toán kỹ lưỡng: dự kiến thời gian tháo dỡ, thi công và hoàn thiện để đúng thời điểm dọn vào ở. Thế nhưng, ngày dự định chuyển vào đã đến mà công trình vẫn dang dở.

Công trình chậm tiến độ không phải lúc nào cũng do thợ “câu giờ” hay thiếu trách nhiệm. Đó có thể do thay đổi thiết kế giữa chừng của chủ nhà, những yếu tố liên quan đến pháp lý hoặc nội quy chung cư. Bài viết này sẽ chỉ rõ những lỗi dễ xảy ra khi cải tạo căn hộ chung cư gây kéo dài thời gian. Đồng thời, đưa ra các giải pháp giúp hạn chế tối đa các phát sinh, đảm bảo kiểm soát chặt chẽ thời gian hoàn thiện căn hộ theo đúng thời gian dự kiến.

MỤC LỤC BÀI VIẾT

Những lỗi cơ bản khi cải tạo căn hộ chung cư gây kéo dài thời gian

Cải tạo nhà chung cư khác nhiều với cải tạo nhà đất thổ cư, bởi nhà chung cư là không gian sinh sống tập thể chịu sự kiểm soát chặt chẽ theo quy định của ban quản lý từ thời gian thi công, tiếng ồn, vận chuyển vật tư – phế thải, môi trường… Bên cạnh đó, hệ thống điện nước của mỗi căn hộ được kết nối trực tiếp với trục kỹ thuật của tòa nhà nên việc sửa chữa nhà chung cư cần phải chuẩn bị chu đáo và tính toán thật kỹ, chỉ cần một phát sinh nhỏ cũng sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ tiến độ của các hạng mục thi công.

Quên xin giấy phép, không tuân thủ quy định của Ban quản lý

Đây là sai lầm nghiêm trọng nhất vì nó có thể khiến công trình bị BQL lập biên bản sai phạm và ép dừng thi công ngay lập tức, khiến tiến độ công trình bị đóng băng từ vài ngày đến vài tuần.

Không xin giấy phép thi công: Việc thi công nhất là các hạng mục cải tạo liên quan đến kết cấu nhà không trình trước với CĐT nếu phát hiện sẽ bị đình chỉ và lập biên bản ngay lập tức.
Không đăng ký thợ thi công: BQL thường yêu cầu nộp trước danh sách thợ thi công (có kèm CCCD) để cấp thẻ ra vào. Nếu không đăng ký trước, thợ đến công trình có thể sẽ bị bảo vệ chặn ngay từ tầng hầm.
Vi phạm khung giờ thi công: Hầu hết các chung cư hiện nay đều quy định về giờ giấc thi công trong khung giờ cố định (thường từ 8h-11h30 và từ 13h30-17h các ngày từ T2-T6) để tránh làm ảnh hưởng đến sinh hoạt chung của cộng đồng. Việc cố tình làm quá giờ, làm chui khi bị phát hiện sẽ bị cắt điện, cắt nước cảnh cáo và các hình thức xử phạt theo quy định.
Vật chuyển vật tư, phế thải sai quy định: Sử dụng sai thang máy, không bọc lót bảo vệ thang hàng khi vận chuyển, chở hàng quá tải trọng, quá trình vận chuyển làm rơi vãi rác ra thang máy và hành lang => phạt tiền hoặc đình chỉ vận chuyển.
Tự ý sửa chữa các hạng mục chịu lực, hệ thống chung: Đây là lỗi nặng nhất khi chủ nhà tự ý cho thợ đục phá tường cột chịu lực, hay đổi hộp kỹ thuật hay can thiệp vào hệ thống báo cháy khi chưa được BQL cho phép =>Dừng thi công vĩnh viễn cho đến khi khắc phục nguyên trạng.

Mỗi tòa nhà chung cư sẽ có những quy định riêng khi cải tạo căn hộ. Vì vậy, trước 1,2 tuần khi vận chuyển vật tư và cho thợ vào thi công, chủ nhà nên tìm hiểu rõ các nội quy hoặc trao đổi trực tiếp với BQL để nắm rõ quy định và chuẩn bị các giấy tờ cần thiết.

Thay đổi thiết kế khi công trình đang thi công

Trong quá trình thi công, chủ nhà có thể phát sinh các ý tưởng mới, muốn thay đổi thiết kế cho phù hợp hơn hoặc nghe góp ý từ những người xung quanh nên quyết định điều chỉnh thiết kế so với ban đầu. Tuy nhiên, có thay đổi tưởng chừng rất đơn giản nhưng khi ở giai đoạn hoàn thiện sẽ kéo theo “hiệu ứng dây chuyền”, khiến thợ thi công lại phải thay đổi lại các hạng mục đã hoàn thiện trước đó.

Các kiểu thay đổi trong thực tế như:

Thay đổi loại đèn khi trần thi công xong trần làm thợ điện phải đi lại dây, thợ thạch cao phải cắt vá lại trần, thợ sơn phải bả sơn lại.
Thay đổi vị trí bồn rửa khi đã đi đường cấp thoát nước khiến thợ phải đục lại nền/tường để đi lại đường ống.
Thay đổi mẫu gạch ốp lát khiến thợ lại phải bóc dỡ gạch cũ, tính lại dường chia gạch…

Không khảo sát kỹ hiện trạng trước khi thi công

Lỗi này thường phổ biến hơn vói các căn hộ chung cư cũ, do lớp bề mặt thường che giấu đi các hư hỏng kỹ thuật bên trong. Việc chỉ xem xét bên ngoài để đánh giá tình trạng nhà và đưa ra hướng sửa chữa luôn thường phát sinh các sự cố bất ngờ khiến công trình ngắt quãng, thương lượng lại, thêm chi phí…

Hệ thống điện âm tường quá cũ: Mục nát dây điện bên trong tường, đương ống vỡ không thể luồn thêm dây mới => Phải đục tường để đi lại đường điện.
Trần, tường, sàn xuống cấp: Khi lột bỏ lớp trần thạch cao, tấm ốp tường, sàn gỗ mới phát hiện trần tường bị nứt, thấm nước, sàn gạch bị nổ… cần phải xử lý chống thấm, nứt trần tường, cán lại nền trước khi lát sàn mới.

Không có kế hoạch và tiến độ thi công rõ ràng

Sự thiếu sót trong tổ chức thi công là nguyên nhân làm lãng phí thời gian mỗi ngày. Lỗi này thường được chia thành 3 nhóm chính sau:

Không chuẩn bị vật liệu đúng thời điểm: Khi mặt bằng và thợ đã sẵn sàng thì vật tư lại chưa có ở công trình.
Không xác định đúng thứ tự thi công: Các hạng mục trong cải tạo nhà cần phải được sắp xếp theo một trình tự hợp lý, đảm bảo sự phối hợp ăn ý giữa các đội thợ, tránh sự chồng chéo cùng lúc khiến các đội thợ cản trở công việc của nhau. Ví dụ: phải hoàn thiện xong phần điện nước mới vào mục làm trần tường, hoặc phải làm trần xong thì mới vào sơn hoàn thiện….
Không dự trù phương án khi có phát sinh: Trong cải tạo nhà khó tránh khỏi các tình huống phát sinh. Dự trù trước phương án xử lý khi có phát trinh sẽ tiết kiệm được nhiều thời gian chờ đợi báo giá bổ sung, duyệt phương án và thống nhất cách làm.

Làm thế nào để hạn chế phát sinh gây chậm tiến độ khi cải tạo căn hộ chung cư?

Không thể đảm bảo một công trình cải tạo sẽ hoàn toàn không phát sinh vấn đề nào, nhất là các căn hộ đã sử dụng lâu năm và có dấu hiệu xuống cấp. Tuy nhiên, chúng ta có thể kiểm soát tiến độ thi công theo đúng hoạch định bằng những chuẩn bị tốt ngay từ đầu:

Khảo sát kỹ hiện trạng trước khi báo giá: Đánh giá đúng thực trạng điện nước, kết cấu trần – tường và sàn nhà, tình trạng thấm nước (nếu có) để lên phương án cải tạo và thời gian dự kiến hợp lý. Tránh trình trạng vào việc mới phát hiện, sau đó lại báo giá phát sinh, chờ duyệt.
Chốt thiết kế và hạng mục trước khi thi công: Duyệt kỹ bản vẽ chi tiết trên từng vị trí: vị trí đèn, ổ cắm, đường điện nước, cách bố trí mặt bằng và vị trí các thiết bị, màu sắc, chất liệu vật tư….
Nắm rõ và tuân thủ nội dung của BQL trước khi bắt đầu thi công: Chủ động xin mẫu đăng ký cải tạo căn hộ và gửi sớm đến BQL và bổ sung các giấy tờ liên quan, nộp danh sách thợ ra vào thi công, tuân thủ đúng giờ giấc thi công, tập kết vật tư và rác thải theo quy định, sử dụng thang máy đúng giờ, đúng trọng tải cho phép và đảm bảo không gây bẩn ảnh hưởng đến xung quanh.
Chuẩn bị vật tư theo giai đoạn thi công: Đối với các thiết bị vệ sinh, gạch ốp hàng nhập khẩu không có hàng sẵn, bạn phải lên kế hoạch đặt hàng sớm để kịp về khi thợ làm.
Lập bảng tiến độ thi công chi tiết và quy trình xử lý phát sinh: Xác định rõ cột mốc thời gian cho từng hạng mục thi công, đồng thời đưa ra các tình huống phát sinh ngoài dự kiến và phương án xử lý trước.

Việc chủ động khảo sát kỹ, chốt thiết kế sớm, hiểu rõ nội quy tòa nhà và phối hợp chặt chẽ với đơn vị thi công uy tín là chìa khóa giúp công trình thi công của bạn hoàn thành đúng hạn.

Nếu bạn cần được tư vấn sửa chữa, cải tạo căn hộ chung cư của mình, hãy liên hệ với Thành Kính chúng tôi để được hỗ trợ: 0989112765 – 0335087568.